ボロボロ物件の基準を合わせましょう！
ボロボロってそもそもどんなイメージか？
「エエ家」で育った方なら、どん引きするくらいです。。一般人でも「えー！！」と思うでしょう。
えんぱ地所が諦めなかったボロボロ物件
大阪市浪速区大国町
わずか5坪の土地の上に建つ、３階建・収益物件です。
で、ボロボロ具合は？
3階屋上から青空が眺められ・・・
階段ごとドスンッ！と崩れ落ちてしまいそうな有様でした。。。
しかしながら、写真撮ることすら躊躇したボロボロ＆猫の糞まみれの、とにかく異臭を漂う相続不動産もありました・・・臭いまでは写真で表現出来ませんが…。
こういった物件でも、このままの状態で売却OKです！
他が見捨てても、えんぱ地所は諦めません！
さて、次は土地のみでご相談を受けた案件について。
実質5坪！他社がさじを投げた土地
大阪市生野区の7坪の土地ですが、三角になっており三角の角の通路も含めて7坪なので、実質5坪・・・。
この物件は、一度は不動産業者に相談し、「仲介」の媒介契約書を巻いたとの事でした。売買金額は売主様のご希望通りの「近隣の相場」…でしたが、普通に考えてその値段では売れないとハッキリとお話しさせて頂きました。事実、媒介契約書を巻いてから相談した不動産業者からは、一切の連絡なく、半年間放ったらかしのままと仰っていました。こちらは駐輪場活用で、買い取らせて頂きましたが、お値段は駐輪場にした場合の収入に見合う収益物件として妥当な利回りの値段です。この土地は売主様にもしっかりとご説明し、ご納得頂きまして、無事売却となりました。
他社＝放置 えんぱ地所＝ご相談の上、売却
では何故？他社は小さすぎる土地・小さすぎるボロボロ相続不動産を買い取ろうとしないのか？積極的に向き合ってくれないのか？それは単純な理由です。
「面倒な上に儲からないから」
面倒とはどういうことか。・・・それはこんな小さな土地を買っても基本的には新しく建物を建てるにも現代の法律では両方の壁を20㎝開けて、建築基準法通りに建てると、とても人が住めそうにもない・・・などの理由です。
しかし、えんぱ地所はこの土地に新しく価値を生み出すには、どうすることがベストか⁉︎…というところまで考えます。他社はそこまで考えないんですね。
企業ですから、効率を考えるのはわかります。その結果、そんな事に時間をかかるならサッサとすぐに現金化出来るような物件に、労力を使った方が良い！その方が儲かる！…てこれはちょっと言い過ぎですかね。スミマセン！
でも、ビジネスである以上、そこは致し方ない部分も確かに存在します。
では逆に、他社がその労力を使って、積極的に買い取る物件というのはどういうものでしょうか？
不動産会社が買い取りたい物件
例えば、こんな・・
大阪市住吉区
ん？一見、ボロボロに見えるけど…
いえいえ、まず角地である・解体して新築を建てるには十分な土地面積がある・道路付けが良い（建築基準法の道路4m以上に面している）など、これは最低条件です。他にも解体費用を考えますと、基本、木造瓦葺き建てである、残地物なし、境界が確定している（法務局に測量図が存在する）などなど、他社でまぁまぁのお値段での買取とするならば、こういった物件です。それ以外で他社の買取条件に見合わない物件、もしくは、お客様が相場に見合わない高額での売却を希望された場合には、表向き一応は「わかりました！じゃその値段で売り出しましょう！」などと言って、結局は放置されるか、「売れないので下げましょう・・・」という会話が繰り返されるのがオチです。
しかしながら…
えんぱ地所は違います！
ボロボロでも狭小でもそこに新しい価値を生み出すことが使命と考えております。
えんぱ地所の買い取り金額
例えば、この物件はどうでしょうか？
建築基準法の道路に面していない（いわゆる黒道）・昭和40年代築・5軒長屋のど真ん中・残地物パンパン・雨漏りあり（隣地との壁からも雨が浸透）
15件の不動産業者に相談していたと伺っております。
最高金額提示：200万円/15件中 えんぱ地所提示：450万円
その差、250万円！！250円じゃないですよ！
同じ物件であってもこれほど買取価格というのは変わるものであり、それぞれの不動産業者の物件への評価は異なるものです。
なぜ⁉︎えんぱ地所は大差での高価買取が可能だったのか
大阪市内に特化していることなど、細かい理由はたくさんありますが、1つ大きな理由を上げるとすれば、
「この相続不動産にどうすれば新しい価値が生み出せるか？」
まずはここを考えることができるかどうかだと思っております。
その有効活用できる豊富な知識と、多様な買主さまとの連携を組んでいるからこそ、多くの可能性を諦めない、えんぱ地所だから提示出来た金額だと思っております！この方法がダメならコレ！この買主様がダメなら次！という具合に必ずやその物件に価値を見出してみせます。
この世に、売れない不動産はない！
これは不動産業界の名言です。どんな難のある？…と思われる不動産でも誰かしら、その不動産に価値を感じ「買いたい！」という方が、世の中に１人、必ずいるという意味合いです。もちろんそこに値段の差は大いに関わってきます。では、難のある？…と思われる物件とはどんな物件でしょうか？
建築年数が古く、「傷んでいる」物件
ただ「建築年数が古い」と言うだけではなく、見た目に明らかに「傷んでいる物件」がそれにあたります。雨漏りの度合いであったり、ボロボロ具合…天井が落ちてきているものから、壁に穴が開いている程度と様々です。また物件の前に建築基準法の道路がなく「再建築不可」と言われる物件。これは、いつか建物が崩壊したとしたら、新たに建物を建てることが出来ないという難がありますし、例えば孤独死された物件であれば「心理的瑕疵物件」としてこちらも難です。こうして数え上げるとキリがありません。では、その難あり物件はどのようにして買取価格が決まるのでしょうか？どんな物件でも買い取るんですよね？大阪市の相続不動産…はい！えんぱ地所なら買い取らせて頂きます。
相続不動産・物件価格はこう決まる！
物件価格の基準はまずは、ここ最近の取引事例から大阪市の「現在の当該物件の相場」を算出します。またご自身が支払われている固定資産税の評価額も照らし合わせ、物件の価値を勘案させて頂きます。さらに各道路に面した相続不動産の価格相場・「路線価」も参考にいたします。（※路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」 という2つがあり、それぞれ対応する税金の計算をする時に使うものとなります。）そこから、難ありの物件を引き算するのが一般的な査定価格の算出方法です。もちろん、売主様の売却ご希望価格もお聞かせ下さい！双方の希望価格をすり合わせてみて、買取査定価格よりもっともっと高い価格で売りたい！という場合には売却に時間はかかりますが、「仲介」という方法で物価をお預かりする事も可能です。これは物件をお預かりして売主様のご希望価格で「買いたい！」という買主様を探す方法です。
仲介の流れ
仲介の場合には・・・
知っておいて損はありません！
難あり物件の引き算方法
雨漏りで度合いにもよりますが修繕するのに30万〜、残置物処理は一般的に生活されていたままの状態で25万〜40万円といったところでしょうか。これが建築基準法の道路に面していない場合、道路まで残置物を運ぶ必要があるのでプラス20万円ぐらいになります。ちなみにこれまでの残置物で…こんなんとか⬇︎
こんなんとか⬇︎
こんなんとか・・・⬇︎
これらは1軒のお宅でお見積もり40万円、当社負担で現状のまま、買い取らせて頂きました。また、解体費用は最近、廃材を捨てる価格が値上がりしているので坪8万円くらいに値上がりしていますし、心理的瑕疵の場合は、その難がない場合よりも50%ダウンか、70%ダウンぐらいになるでしょうか・・・ここまで赤裸々にお話ししても良いものかどうか？の方が疑問ですが・・・
不動産に手を加えるのは、とかく高額な費用がかかるものです。それをどこまで売主様のご希望に近づけるか？買取業者の手腕の見せ所です！
まとめ
どんな難あり相続不動産でも、買いたい人が世の中に必ずいるので「たった一人」その買主を探せばサラッと売れる！また、その買主をたくさん持っている業者に任せるのが、売却の早道でもあります。そして難ありな部分を売主・買主が両者どこまで譲歩できるか？も売却に関わる時間は、かなり変わってきますし、難に関わる費用も任せる業者によっては売主様の金銭的なご負担にかなりの差が生まれます。難あり相続不動産を買い取る力量があるか？または、買い取る買主をたくさん持っているか？「難あり」に良心的であるか？しっかりと業者を見極めて任せる事が最重要と考えます。
えんぱ地所だから出来ること
当社では先にお伝えしたようなどんな難あり物件にもどう料理するか？作戦を立て
不動産に新たな価値を生み出します。
ボロボロ戸建…狭小の土地…雨漏り…築古の長屋…もう古いからか？残地物がいっぱいだからか？何が？どこが？ボロボロなのかわからんぐらいのボロボロ⁉︎…もしくは他業者に相談してお値段出てる場合…えんぱ地所ならナンボなん⁉︎そんな物件をぜひ、当社にご相談下さい！当社で買い取らない場合や当社、提示価格で満足頂けない場合でも、他に関連会社で買主を豊富に持っており、その地域・規模・「難あり」により条件に得意な買主に買い取ってもらう事が可能です。さらに、他社で必ず必要になる買取に関わる手数料・売却の登記費用・印紙代・残置物処分費用など…
全て ０円！無料！
一切のご負担をいただきません！
せっかくの相続不動産を売却し、まとまったお金が入るにも関わらず、結局なんやかんやで手数料や諸費用を差し引かれ…「なーんや！手元に残ったのコレだけか・・・」とならないように。ぜひ一度、えんぱ地所へお問い合わせ下さいませ。
